Con decorrenza del periodo di imposta 2021, il regime della cedolare secca è applicabile solo nell’ipotesi di destinazione alla locazione breve di non più di quattro appartamenti per ciascun periodo d’imposta, conseguentemente, in tutti gli altri casi, l’attività di locazione di breve durata attuata dal proprietario degli appartamenti si presume venga svolta sotto forma di impresa e pertanto lo stesso locatore deve attivare la partita Iva e sottoporre il reddito da locazione al regime di impresa.
La Legge di bilancio 2021 (Legg n. 178 del 30-12-2020) ha colmato una lacuna legislativa disponendo che il regime fiscale delle locazioni brevi, a valere dal periodo d’imposta relativo all’anno 2021, viene riconosciuto solo in caso di destinazione a tale tipo di locazione di non più di 4 appartamenti per ciascun periodo d’imposta. Negli altri casi, l’attività di locazione si presume svolta in forma imprenditoriale ai sensi dell’art. 2082 cod. civ. (art. 1, comma 595).
Non c’è dubbio, quindi, che un “privato” che destina alla locazione breve cinque appartamenti nel corso di un periodo di imposta non potrà più scegliere la cedolare secca. Inoltre, la sua attività si presumerà svolta in forma d’impresa, con tutto ciò che ne consegue (obbligo di apertura della partita iva e tenuta delle scritture contabili).
Il fatto che la norma parli di appartamenti crea qualche incertezza anche per i casi di locazione parziale. Ma qui dovrebbe prevalere il dato letterale, per quanto sia stato scelto un termine non tecnico (appartamento va probabilmente inteso come sinonimo di unità immobiliare del gruppo A, escluso A/10). Perciò, chi destina alle locazioni brevi – ad esempio – tre intere unità e una porzione di altre due unità dovrebbe rimanere nell’ambito della cedolare secca al 21% e non essere obbligato ad aprire la partita IVA .
Si sottolinea come la qualificazione di attività di impresa non possa che essere una presunzione relativa e non assoluta (presupponendo la qualifica di imprenditore di cui al citato art. 2082 cod. civ. l’esercizio professionale di una attività economica organizzata, ciò che non è, necessariamente, la locazione stagionale di cinque appartamenti).
Da un punto di vista fiscale, per le imposte dirette, si ricorda , invece, come la classificazione nell’ambito dell’attività di impresa comporti che i proventi della locazione non possano rientrare come corrispettivi di redditi fondiari (tant’è che la nuova normativa esclude espressamente la applicazione della cedolare secca); rientrano, quindi, nel reddito di impresa, ciò che comporta la tenuta della contabilità semplificata o la gestione forfettaria con l’abbattimento forfettario sui corrispettivi derivanti dia canoni di locazione.
Le disposizioni previste dal comma 595 della Legge di Bilancio 2021 si applicano anche per i contratti stipulati tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare ovvero tramite soggetti che gestiscono portali telematici, mettendo in contatto persone in cerca di un immobile con persone che dispongono di appartamento da condurre in locazione.
A decorrere dal giorno 1° gennaio 2021, per effetto dell’efficacia del comma 595 dell’articolo 1 della Legge 178/2020 (Legge di Bilancio 2021), il regime fiscale delle locazioni brevi è applicabile in cedolare secca solo nel caso in cui un contribuente destini a questa finalità non più di quattro appartamenti nel periodo di imposta; nel caso in cui questo limite venga superato, l’attività esercitata “si presume svolta in forma imprenditoriale ai sensi dell’articolo 2082 del Codice civile”, anche quando essa viene svolta per il tramite di intermediari o portali online
La persona fisica che ha l’obbligo di esercitare la locazione come impresa dovrà non solo procedere all’apertura della partita IVA come ditta individuale, agli adempimenti fiscali conseguenti, a rinunciare alla cedolare secca e al versamento dei contributi INPS commercianti. Il tutto si configura in un notevole aggravio per il contribuente, in termini di costi e di carico amministrativo.
La locazione breve è un contratto di locazione turistica che viene inquadrato dal Legislatore come una prestazione di servizi turistici, per la quale è previsto il codice Ateco 55.20.51 “Affittacamere per brevi soggiorni, case ed appartamenti per vacanze, bed and breakfast, residence”.
Con la norma varata nella Legge di Bilancio 2021 le cose sono cambiate: la cedolare secca del 21% è riconosciuta, con effetto dal periodo di imposta relativo all’anno 2021, solo «in caso di destinazione alla locazione breve di non più di quattro appartamenti per ciascun periodo d’imposta». Il che sta a significare, letteralmente, che il locatore che affitta anche per una sola notte nell’anno cinque diversi «appartamenti» non potrà esercitare l’opzione per la cedolare secca e pagherà l’intera imposta sui redditi, mentre chi ne affitta quattro anche per tutto l’anno la manterrà.
Inoltre la definizione di «appartamento», sconosciuta sia al Codice civile che al Catasto, non mancherà di creare molti contenziosi con il Fisco: per esempio, un casolare isolato è un appartamento? E una villa intera?
Le locazioni brevi diventano, ai fini fiscali, una attività imprenditoriale non già per un aspetto qualitativo per come viene condotta ma, a ben vedere, neppure in base a quanti sono gli appartamenti dei quali il locatore risulti proprietario/gestore. L’unica cosa che rileva è il numero di questi che, di anno in anno, egli decida di destinare alle locazioni inferiori ai 30 giorni, così come definite dall’art. 4 del D.L. n. 50/2017.
La norma introdotta già dall’articolo 1, comma 595 della legge 178/2020 (legge di bilancio 2021) trova conferma nelle istruzioni ai modelli reddituali 2022 (730 e PF) quale novità applicabile dal periodo d’imposta 2021.
Le istruzioni di compilazione del modello 730 prevedono che dall’anno d’imposta 2021 il regime fiscale delle locazioni brevi è riconosciuto solo in caso di destinazione alla locazione breve di non più di 4 appartamenti per ciascun periodo d’imposta.
Negli altri casi, l’attività di locazione da chiunque esercitata si presume svolta in forma imprenditoriale ai sensi dell’art. 2082 del codice civile in base al quale è imprenditore chi esercita professionalmente un’attività economica organizzata al fine della produzione o dello scambio di beni o di servizi.
La norma in questione riguarda solamente l’attività di locazione breve (ex articolo 4 del Dl 50/2017). Pertanto il contribuente (persona fisica) in possesso di più di quattro immobili oggetto di locazione a terzi con la stipula di usuali contratti ad uso abitativo di durata «4+4» anni a canone libero o «3+2» a canone concordato, non è interessato dalla presente disciplina. Questi potrà così continuare a gestire i propri affitti dichiarando i canoni percepiti quali redditi fondiari (in quadro B) validamente applicando, se ritiene conveniente, il regime della cedolare secca.
Per le locazioni brevi, invece, la disciplina cambia. In caso di locazione di più di quattro appartamenti per ciascun periodo d’imposta, scatta la presunzione di esercizio di attività imprenditoriale con l’obbligo dell’apertura della Partita Iva e con la necessità di dichiarare i proventi degli affitti nel quadro RG o RF (a seconda del tipo di contabilità prescelto) del modello nella sezione dedicata ai redditi d’impresa.
Chi mette in affitto più di quattro appartamenti deve avere la partita Iva e adempiere a tutti gli obblighi che ne conseguono. Si ricorda, infine, che questa disposizione è valida anche quando i contratti sono stipulati mediante l’intervento di intermediari immobiliari o attraverso soggetti che gestiscono portali telematici.
Quindi in presenza di un contribuente con più di quattro appartamenti destinati alla locazione breve scattano le regole fiscali previste per i soggetti che rientrano nel reddito di impresa. Ai fini Iva la locazione di fabbricati abitativi rientra fra le operazioni esenti di cui all’articolo 10, punto 8, del Dpr 633/72 e il contribuente può chiedere la dispensa degli adempimenti in base all’articolo 36-bis eliminando fatture e registro fatture emesse e dichiarazione annuale Iva.
Ai fini delle imposte dirette ancorché il titolare sia una persona fisica, l’attività rientra nel reddito di impresa e precisamente nell’articolo 90 del Tuir. In sostanza il reddito di impresa si determina secondo le regole catastali assumendo i ricavi risultanti dal contratto, deducendo eventualmente le spese ordinarie fini al 15% del canone e gli interessi passivi di finanziamento, ma escludendo la deduzione di tutti gli altri costi.
Come alternativa al regime della contabilità semplificata e a quella ordinaria, per i soggetti che possiedono più di quattro appartamenti destinati alla locazione breve, che non abbiano cause ostative per l’applicazione del regime forfettario, la norma in tema di locazioni brevi con attività imprenditoriale è un affare. Supponiamo ad esempio un contribuente che percepisce 30mila euro annuì di locazioni brevi, con la cedolare secca avrebbe pagato l’imposta con aliquota del 21%, ossia 6.300 euro, mentre nel regime forfettario per i primi cinque anni paga l’imposta agevolata al 5% con un abbattimento forfetizzato del 14% per un importo di 1.290 euro (30mila x 86% x 5%).
Infatti il coefficiente di redditività per il Gruppo di settore Costruzioni e attività immobiliari è pari all’86% dei ricavi, nel nostro caso dei canoni di locazione per le locazioni brevi.
Quindi facendo un secondo esempio su 40.000 euro di canoni, il reddito imponibile ai fini dell’imposta sostitutiva è pari a euro 34.400 (40.000×86%), in pratica sono riconosciuti 5.600 euro di costi forfettari. L’imposta sostitutiva agevolata per la nuova attività sarebbe in questo secondo esempio pari a euro 1.720 (5% di 34.400) a fronte di un’imposta a cedolare secca del 21% pari a 8.400 euro se l’attività di locazioni brevi venisse svolta non in forma imprenditoriale.
Si legga a tale proposito l’articolo de Il Sole 24ore: Affitti brevi di più di 4 appartamenti: il regime forfettario evita la stretta.
